賃貸借トラブル

司法書士はあなたの身近にあるいろいろな困りごとを解決する法律の専門家です。手続きの流れや必要な書類の作成、提出の代理、費用に関することなど、お近くの司法書士へお気軽にご相談ください。

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アパートを退去することになったのですが、大家さんが敷金を戻してくれません。

 一般に建物の賃貸借契約では、借主が賃料を滞納したり、建物に損害を加えたりした場合に備えて、借主から大家さんに、契約時に敷金というお金を預け入れます。敷金は、原則として、借主が退去後に未払い賃料分等を差し引いて全額返金されなければなりません。

 大家さんが敷金を返してくれないという事例の多くは、借主が建物に損害を加えたのだから、それを元に戻す義務(原状回復義務)は借主側にあり、その費用は、敷金から差し引くという場合です。

 しかし、建物は時の経過によって古くなるのは当然ですから、借主が原状回復のための費用を負担しなければならないのは、借主がわざと、あるいは不注意によって、通常の使用によって生じる程度を超える損害を建物に対して与えた場合に限られます。したがって、通常の使用によって生じる損耗については貸主に修繕義務があり、その費用についても貸主負担となります。

 なお、現在では、このようなトラブルを未然に防止するため、賃貸住宅の標準的契約の考え方、裁判例及び取引の実務等を考慮のうえ、原状回復の費用負担のあり方について、妥当と考えられる一般的な基準を国土交通省がとりまとめています(原状回復をめぐるトラブルとガイドライン)。

 大家さんとの話し合いがまとまらない場合は、お近くの司法書士にご相談ください。

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借主の家賃が滞りがちです。支払うように催促してもなかなか払ってもらえません。どうすればいいですか?

 家賃の滞納を長く放置してしまうと、滞納額も多額となり、やがて借主は払えるものも払えなくなって、ついには開き直って居座ってしまうおそれがあります。そのため、家賃の滞納があった場合には、早めに借主に請求をする必要があります。

 滞納家賃の支払い請求は、最初のうちは口頭による請求や、手紙を郵便受けに直接投函する方法など、比較的穏やかな方法でもよいかもしれません。しかし、常習化してきた場合には、後日の証拠の確保や、借主に事の重大性を認識させるためにも、一般的には、内容証明郵便で期限を決めて、家賃の支払いを借主に催促することになります。しかし、それでも家賃の支払いがない場合には、大家さんとしては、借主や保証人に対して裁判で請求せざるをえないことになるでしょう。

 加えて、借主の家賃滞納が長期に及ぶ場合や、頻繁に家賃滞納が発生する場合には、もはや借主を信頼できないという状況になっていることも多いと思われます。このような場合は、未払賃料の支払請求に加えて、賃貸借契約の解除および建物の明け渡し請求も考えなくてはなりません。

 家賃の未納が続き、借主との話し合いがまとまらないような場合には、まずは司法書士にご相談ください。

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3

借主が無断で他の人に部屋を貸しているようです。どうすればいいでしょうか?

 通常の場合、借主が貸主に無断で第三者に又貸し(転貸といいます。)をすることは、賃貸借契約における重大なルール違反であり、借主と貸主の信頼関係を大きく損なう行為です。このような行為があった場合、貸主は契約を解除して、借主に出ていってもらうことができます。貸主が借主との契約を解除すれば、又借りしている人(転借人といいます。)も当然出ていかなくてはなりません。

 ただし、その無断転貸が借主と貸主の間の信頼関係を壊すほどでないと認められる、ごく限られた場合(例えば、親族に一時的に貸していた等の場合)には、契約が解除できないこともあります。

 又貸しが判明し、借主との話し合いがまとまらない場合は、司法書士にご相談ください。

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借主が勝手に建物を増改築してしまいました。どのように対応すればいいでしょうか?

 一般的な建物の賃貸借契約書は、大家さんの承諾なしに増改築することを禁止するという契約内容になっています。その場合、大家さんは借主に増改築した部分を元に戻すよう請求することができます。借主が応じない場合、契約を解除することもできます。

 また、契約書にそのような文言がない場合でも、借家人は、賃借物の引き渡しを受けた後、返還をなすまで建物を、その職業や社会的・経済的地位に応じて、取引上一般的に要求される程度の注意(善良なる管理者の注意義務)をもって保管する義務があります。 したがって、この義務に違反して増改築がなされた場合は契約違反となりますから、やはり賃貸人は賃貸借契約を解除することができると考えられます。

 もっとも、借家人もその借家において生活する以上、一定範囲の借家の改良ないし改築はその利用の便宜ないし必要上から、家主としても我慢すべき場合もありますので、このような場合には信頼関係を破壊するに至っていないとして解除が認められないことがあります。借主との話し合いがまとまらない場合は、司法書士にご相談ください。

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